Retail: Große Nachfrage, wenig Angebot

Es ist der bisher größte Immobiliendeal des aktuellen Jahres in Österreich: Anfang Februar wurde bekannt, dass die deutsche ECE um 250 Millionen Euro das Shoppingresort "G3" in Gerasdorf nördlich von Wien kaufen will. Damals wurde die Transaktion bei der Wettbewerbsbehörde angemeldet, mittlerweile wurde die Akquisition auch offiziell bestätigt. ECE übernimmt künftig auch das Management von der Ekazent.

Deutsche Investoren sind generell auf dem österreichischen Retail-Investmentmarkt äußerst aktiv. Nur wenige Tage vor dem G3-Deal teilten CBRE Global Investors mit, dass man das Shoppingcenter 17 in Brunn am Gebirge bei Wien für rund 22 Millionen Euro an einen Privatinvestor verkauft hat und sich damit zur Gänze aus dem österreichischen Markt zurückzieht. Zeitgleich wurde bekannt, dass der deutsche Fondsanbieter KGAL bereits Ende vergangenen Jahres das niederösterreichische Fachmarktzentrum "Shopping Horn" erworben hat. Das deutsche Unternehmen hat seit 2000 bereits in 28 Großimmobilien in Österreich investiert, und Verhandlungen zum Kauf weiterer Retail Parks würden laufen, so das Unternehmen.

Problemlose Vermietung

Und neue Retailflächen entstehen weiterhin im ganzen Land: Heuer dürften allein in Wien 60.000 m² an Verkaufsflächen dazukommen - allesamt in Bestlagen, handelt es sich doch dabei um das neue Einkaufzentrum im Hauptbahnhof (20.000 m²), das "Citygate" an der U1 im Norden (20.000 m²), das "Goldene Quartier" in der Innenstadt (11.500 m²) sowie die Erweiterung des Auhofcenters im Westen (10.000 m²).

Was die Vermietung der neuen Flächen in Wien betrifft, macht man sich bei EHL Immobilien keine großen Sorgen. Im Gegenteil: Das neue Angebot dürfte vom Markt "problemlos absorbiert werden", hieß es dazu in einer Analyse. "Die Vorvermietung für alle vier großen Projekte verläuft ausgezeichnet", berichtete Jörg Bitzer, Leiter der Abteilung Einzelhandelsimmobilien bei EHL. "Es gibt auch bereits einige Ketten, die nicht zum Zug gekommen sind und nur darauf warten, dass irgendwo im Bereich der neu entstehenden Topflächen eine Lücke frei wird."

Probleme in B- und C-Lagen

Die Kehrseite der Medaille: Schwächere Lagen - sogenannte B- und C-Standorte - bekommen Schwierigkeiten in Form von sinkenden Frequenzzahlen und steigenden Leerständen. Verantwortlich dafür ist freilich auch der wachsende Onlinehandel.

Genau aus diesem Grund würden Investoren mittlerweile genauer darauf achten, ob die Flächenkonzepte dieser Branchen im Fall des Falles "drittverwendbar", also auch für andere Branchen zu verwenden sind, wissen die Experten von Jones Lang LaSalle. Dennoch glaubt man auch weiterhin, dass Onlinehändler künftig vermehrt in den stationären Handel gehen, deshalb auch neue Flächen in Shoppingcentern nachfragen werden. Der Onlinemodehändler Zalando etwa werde im April seinen zweiten Offlinestandort in Deutschland eröffnen.

Generell sieht man bei Jones Lang LaSalle trotz kritischer werdender Investoren, was den Branchenmix betrifft, eine steigende Nachfrage nach Shoppingcenter-Investments. Im vierten Quartal 2013 haben sie laut dem jüngsten Marktbericht für Deutschland deutlich zugelegt, auch wenn das Gesamtvolumen im Jahr 2013 mit 2,8 Milliarden Euro nicht ganz jenes von 2012 (3,04 Milliarden Euro) erreichen konnte. Der Durchschnitt über die vergangenen fünf Jahre liegt bei 2,59 Milliarden Euro jährlich.

Einheimische Investoren

Allerdings spiegle das Transaktionsvolumen nicht die gesamte Nachfrage wider, diese sei nämlich weitaus größer als das derzeitige Angebot an geeigneten Objekten. Nach einem Anteil von fast 40 Prozent im Jahr 2012 wurde 2013 mehr als jeder dritte in Handelsimmobilien investierte Euro in Shoppingcenter angelegt.

Bei der Herkunft der Investoren in Deutschland hat sich das Verhältnis zuletzt deutlich in Richtung Einheimischer verschoben. Etwas weniger als zwei Drittel (62 Prozent) der Investitionen in Shoppingcenters entfielen 2013 auf deutsche Investoren, 2012 lag der Anteil internationaler Investoren noch bei rund der Hälfte. Unter den ausländischen Investoren zählten 2013 Franzosen mit einem Anteil von 16 Prozent zu den aktivsten Käufern, gefolgt von Briten und US-Amerikanern.

Stärkste Käufergruppe Fonds

Fonds waren mit 27 Prozent am Transaktionsvolumen die aktivsten Käufer, sie waren 2012 allerdings noch für 40 Prozent des Volumens verantwortlich. Banken, Versicherungen und Pensionskassen, die 2012 nur für sechs Prozent des Volumens verantwortlich waren, stiegen zur zweitstärksten Gruppe auf. Stärkste Verkäufergruppe waren ebenfalls die Fonds, gefolgt von Entwicklern sowie von Banken und Versicherungen.

Die Renditen deutscher Shoppingcenter lagen in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 unverändert bei 4,75 Prozent, sanken dann aber auf aktuell 4,70 Prozent. Dieses Niveau werde heuer möglicherweise nochmals sinken, glaubt man bei Jones Lang LaSalle. Dennoch dürfte heuer "die Dynamik im Einzelhandelstransaktionsmarkt anhalten", dafür sprächen attraktive Finanzierungskonditionen sowie die Stabilität Deutschlands mit guten Fundamentaldaten. Das gesamte Transaktionsvolumen dürfte deshalb heuer weiter steigen.

Quelle: mapu, DER STANDARD, 8.3.2014